Uw (tweede) woning kopen in Spanje: de 5 grootste aandachtspunten voor 50-plussers

Een huis onder de Spaanse zon. Meer buiten leven, een zachter klimaat en eindelijk de vrijheid om langere tijd in Spanje te verblijven. Voor veel 50-plussers is het een aantrekkelijk vooruitzicht.

Toch is een woning kopen in Spanje meer dan een zoektocht naar een mooi appartement of een villa met uitzicht op zee. U neemt een beslissing die gevolgen kan hebben voor uw huidige woning, overwaarde, pensioen, belastingen, zorgverzekering en nalatenschap.

Wilt u het hele jaar in Spanje wonen? Gaat u alleen overwinteren? Of zoekt u een tweede woning die u af en toe wilt verhuren? Het juiste antwoord verschilt per persoon. Dit zijn de vijf onderwerpen waar veel 50-plussers in de praktijk tegenaan lopen.

1. Emigreren, overwinteren of eerst uitproberen?

De eerste vraag is niet: waar in Spanje wilt u kopen? De eerste vraag is: hoe wilt u de komende jaren leven?

Er zijn grofweg drie mogelijkheden:

• U emigreert en Spanje wordt uw vaste woonland.

• U woont een deel van het jaar in Spanje en houdt uw hoofdverblijf in Nederland.

• U koopt een tweede woning voor vakantie, overwintering en eventueel verhuur.

Deze keuze heeft grote gevolgen. Wie als EU-burger langer dan drie maanden in Spanje verblijft, kan zich daar als inwoner moeten registreren. Gepensioneerden en andere economisch niet-actieve inwoners moeten daarbij doorgaans kunnen aantonen dat zij over voldoende middelen en een passende zorgverzekering beschikken. De Spaanse aanvraag voor registratie moet in beginsel binnen drie maanden na binnenkomst worden gedaan. Lees meer over registratie als EU-inwoner in Spanje.

Ook Nederland kent een belangrijke grens. Verblijft u binnen een periode van twaalf maanden meer dan acht maanden in het buitenland, dan moet u uw vertrek bij de gemeente melden. Dat geldt ook wanneer u uw Nederlandse woning aanhoudt. Rijksoverheid legt de regels voor uitschrijving uit.

Veel mensen kijken vooral naar het aantal dagen, maar uw feitelijke woon- en leefsituatie telt eveneens mee. Daarom is het verstandig om eerst een persoonlijk woonplan te maken en pas daarna woningen te gaan bekijken.

2. Wat doet u met uw woning en overwaarde in Nederland?

Voor veel 50-plussers vormt de huidige koopwoning het grootste deel van hun vermogen. Bij verkoop kan een aanzienlijke overwaarde beschikbaar komen, maar die hoeft niet volledig in een Spaanse woning te worden gestoken.

Denk vooraf na over vragen als:

• Verkoop ik mijn Nederlandse woning of houd ik deze aan?

• Wil ik kleiner gaan wonen in Nederland én een tweede woning in Spanje kopen?

• Hoeveel vermogen wil ik beschikbaar houden als financiële buffer?

• Is mijn inkomen na pensionering voldoende voor twee woningen?

• Wat gebeurt er als ik later terug wil naar Nederland?

• Mag en wil ik mijn Nederlandse woning verhuren?

Wie vrijwel de gehele overwaarde in Spaans vastgoed investeert, kan later veel vermogen hebben maar relatief weinig vrij besteedbaar geld. Dat kan lastig worden als de zorgkosten stijgen, de woning moet worden aangepast of u onverwacht naar Nederland wilt terugkeren.

Houd naast de koopsom rekening met overdrachts- of omzetbelasting, notaris, eigendomsregistratie, juridisch advies, eventuele financieringskosten, inrichting en verbouwing. De belastingen verschillen per autonome Spaanse regio en hangen onder andere af van de vraag of u een bestaande woning of nieuwbouw koopt.

Daarna volgen de jaarlijkse lasten: lokale onroerendezaakbelasting, gemeenschapskosten, verzekeringen, onderhoud, beveiliging, nutsvoorzieningen en eventueel beheer en verhuurservice.

Zelfs wanneer u als niet-inwoner uw Spaanse woning niet verhuurt, kan in Spanje belasting verschuldigd zijn over een forfaitair toegerekend vastgoedinkomen. Hiervoor wordt doorgaans het Spaanse Modelo 210 gebruikt. De Spaanse belastingdienst licht deze heffing voor niet-inwoners toe.

Een goede financiële berekening kijkt daarom niet alleen naar wat u kunt kopen, maar vooral naar wat u daarna comfortabel kunt blijven betalen.

3. De juridische en bouwkundige situatie is niet altijd wat u verwacht

Een fraai uitzicht en een aantrekkelijk terras zeggen niets over de juridische staat van een woning.

In Spanje is het belangrijk om vóór ondertekening te controleren:

• of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is;

• of er hypotheken, beslagen, vruchtgebruik of andere beperkingen op de woning rusten;

• of verbouwingen en uitbreidingen officieel zijn toegestaan en geregistreerd;

• of er achterstanden zijn bij de Vereniging van Eigenaren;

• of lokale belastingen en nutsrekeningen zijn betaald;

• of de woning over de benodigde woon- en gebruiksvergunningen beschikt;

• of vakantieverhuur op deze locatie en binnen het complex is toegestaan.

Via een Spaanse nota simple kan worden gecontroleerd wie als eigenaar staat ingeschreven en welke geregistreerde rechten of lasten op het vastgoed rusten. De Spaanse eigendomsregisters leggen uit welke informatie een nota simple bevat.

Vraag daarnaast een onafhankelijke Spaanse advocaat om de koop juridisch te controleren. Kies bij voorkeur iemand die uitsluitend uw belangen behartigt en niet afhankelijk is van de verkoper, projectontwikkelaar of verkopende makelaar.

Wees ook voorzichtig met een reserveringsovereenkomst of contrato de arras. Zo’n overeenkomst kan financiële consequenties hebben wanneer u later van de aankoop afziet. Het Spaanse notariaat adviseert kopers om vóór het ondertekenen van documenten of het betalen van een bedrag deskundig advies in te winnen. Bekijk de informatie van het Spaanse notariaat.

Voor aankoop en andere economische handelingen in Spanje heeft u bovendien meestal een Spaans identificatienummer voor buitenlanders nodig: het NIE-nummer. Dit kan in Spanje of via een Spaanse consulaire post worden aangevraagd. Informatie over het aanvragen van een NIE.

4. Belastingen, zorgverzekering en nalatenschap worden onderschat

Een huis in Spanje kan gevolgen hebben in zowel Spanje als Nederland. Daarbij is er een belangrijk verschil tussen administratief inwonerschap en fiscaal inwonerschap.

U kunt in Spanje fiscaal inwoner worden als u er meer dan 183 dagen in een kalenderjaar verblijft. Maar ook het centrum van uw economische en persoonlijke belangen kan een rol spelen. Een simpele dagentelling geeft daarom niet altijd voldoende zekerheid.

Fiscaal inwonerschap kan gevolgen hebben voor onder andere:

• de belastingheffing over uw wereldinkomen;

• pensioen en AOW;

• vermogen en vastgoed;

• de verkoop van uw Nederlandse woning;

• schenkingen en nalatenschap.

Ook de zorgverzekering vraagt tijdige aandacht. Voor veel mensen die met een Nederlandse AOW, pensioen of uitkering in Spanje wonen, kan de buitenlandregeling via het CAK van toepassing zijn. De precieze situatie hangt onder andere af van uw inkomsten en de vraag of u nog werkt. Nederland Wereldwijd geeft uitleg over zorgverzekering via het CAK.

Laat daarnaast beoordelen of uw testament en eventuele levenstestament nog aansluiten op uw nieuwe woon- en vermogenssituatie. Binnen de Europese regels kan bij internationale nalatenschappen het recht van het land van de laatste gewone verblijfplaats van toepassing zijn, tenzij rechtsgeldig voor het recht van de nationaliteit is gekozen. Lees meer over grensoverschrijdende nalatenschappen binnen de EU.

Een Nederlandse financieel planner, fiscalist of notaris en een onafhankelijke Spaanse advocaat of belastingadviseur hebben ieder hun eigen deskundigheid. Juist de samenwerking tussen deze specialisten voorkomt dat belangrijke zaken tussen Nederland en Spanje blijven liggen.

5. Een vakantiewoning moet ook een geschikte toekomstige woning zijn

Een locatie die tijdens een korte vakantie fantastisch aanvoelt, kan in het dagelijks leven anders uitpakken.

Een steile heuvel, veel trappen of een appartement zonder lift hoeft op uw 55e geen probleem te zijn, maar kan later een beperking worden. Kijk daarom niet alleen naar zon, zee en uitzicht, maar ook naar:

• bereikbaarheid van winkels en dagelijkse voorzieningen;

• afstand tot een ziekenhuis, huisarts en apotheek;

• aanwezigheid van een lift en gelijkvloerse voorzieningen;

• openbaar vervoer en bereikbaarheid van een vliegveld;

• de leefbaarheid buiten het toeristische seizoen;

• hitte, luchtvochtigheid en drukte in de zomer;

• sociale contacten en de aanwezigheid van een lokale gemeenschap;

• beveiliging, onderhoud en toezicht tijdens uw afwezigheid;

• verkoopbaarheid wanneer uw plannen veranderen.

Bezoek een regio bij voorkeur in verschillende seizoenen. Huur eventueel eerst enkele weken of maanden voordat u koopt. Zo ontdekt u hoe het dagelijks leven werkelijk is en of u zich er ook thuis voelt wanneer de vakantiedrukte verdwenen is.

Denk bovendien na over uw terugkeerscenario. Wat gebeurt er als één van u niet meer naar Spanje wil of kan? Kunt u de woning gemakkelijk verkopen? Is langdurige verhuur toegestaan? En houdt u voldoende financiële ruimte om later opnieuw een woning in Nederland te kopen?

Een goed woonplan gaat daarom niet alleen over uw droom voor vandaag, maar ook over uw vrijheid van morgen.

Wat kan ik als Wooncoach, powered by eXp, voor u betekenen?

Een woning in Spanje kopen begint wat mij betreft niet met een bezichtiging, maar met een eerlijk gesprek over uw totale woontoekomst.

Als Wooncoach, powered by eXp, help ik u onder meer met:

• het bepalen of emigreren, overwinteren of een tweede woning het beste bij u past;

• het in kaart brengen van uw huidige woning, verwachte verkoopopbrengst en overwaarde;

• het afwegen van verkopen, aanhouden, kleiner wonen of eventueel verhuren;

• het opstellen van een realistisch woonbudget met voldoende financiële reserve;

• het formuleren van zoekcriteria die ook passen bij uw toekomstige gezondheid en mobiliteit;

• het bepalen van een verstandige volgorde en timing;

• het inschakelen en coördineren van passende Nederlandse en Spaanse specialisten.

Ik neem de rol van fiscalist, financieel planner of Spaanse advocaat niet over. Mijn taak is om het overzicht te bewaken, de juiste vragen te stellen en ervoor te zorgen dat uw Nederlandse woning, financiën en Spaanse woonwens als één geheel worden bekeken.

Overweegt u een woning in Spanje te kopen, maar weet u nog niet of u uw Nederlandse woning wilt verkopen of aanhouden? Plan dan een vrijblijvend Woon Toekomst Gesprek. Samen onderzoeken we wat mogelijk, verantwoord en toekomstbestendig is — zonder dat u al een definitieve beslissing hoeft te nemen.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk juridisch, fiscaal of financieel advies. Regels en belastingen kunnen per regio en persoonlijke situatie verschillen.